Ảo ảnh của thị trường nhà cửa

 

Lời nói đầu:  Những năm gần đây giá nhà cửa trên thế giới tăng lên vùn vụt giúp cho kinh tế thế giới tăng trưởng một cách sung mãn. Vậy khi giá nhà hạ xuống, ảnh hưởng thế nào đến nền kinh tế thế giới? Đó là câu hỏi của tuần báo The Economist của Anh số ngày 17-24 tháng 6, 2005, qua bài báo nhan đề: “After the Fall” tôi lược dịch sau đây. **Trần Bình Nam**

Cứ lật báo tại Hoa Kỳ trong mấy tháng qua thì thấy ngay cơn sốt của thị trường nhà cửa trên thế giới báo hiệu giá nhà cửa sắp tụt thang. Và đây không phải là chuyện đáng ngạc nhiên. Leo thang mãi cũng phải xuống thang thôi. Ngạc nhiên là sự xuống giá nhà cửa lần này sẽ không êm ả như nhiều người tưởng. Và hệ lụy cho nền kinh tế thế giới trong vài năm tới đây như thế nào còn tùy theo cung cách giá nhà cửa xuống thang.

Sự lên giá phi mã của nhà cửa trong 5 năm vừa qua tại nhiều nước  trên thế giới làm cho thị trường nhà cửa trở thành một quả bong bóng căng phồng một cách bất thường trong lịch sử tài chánh quốc tế. Và căng càng to,  khi bể tiếng nổ càng lớn.

Kinh nghiệm quá khứ cho thấy rằng, tuổi thọ của hiện tượng bong bóng trong lĩnh vực kinh tế tài chánh kéo dài ngày hơn ước đoán.Tại nhiều nước trên thế giới giá nhà đã tăng cao đến mức kỷ lục so chiếu với tiền thuê nhà và lợi tức. Tuy thế cũng giống như hiện tượng dot.com vào cuối thập niên 1990, giá nhà vẫn tiếp tục lên cao. Thật khó đoán khi nào thì giá nhà tụt xuống. Chỉ biết nó sẽ phải tụt xuống, không sớm thì muộn, mỗi nước một thời điểm khác nhau. Tại Úc và Anh nó đã bắt đầu. Ở Hoa Kỳ có thể chậm hơn một vài năm.

Nhiều người tin rằng giá nhà cửa nếu có giảm cũng sẽ không giảm xuống quá nhanh. Vì nhà cửa không phải là con số trên giấy tờ như chứng khoán, nhà cửa là vật chất, cái chúng ta có thể sờ mó, có thể ở trong đó. Bán nhà cửa cũng không thể bán nhanh như bán chứng khoán, vì vậy giá nhà cửa cũng không thể tụt thang nhanh một sớm một chiều.

Đành rằng giá nhà cửa không xuống nhanh như một viên gạch tụt khỏi tay. Nó sẽ rơi xuống như một viên gạch buộc vào một chiếc dù. Nhưng dù vậy chạm đất nó cũng có thể làm ta què chân. Có một điểm giống nhau về chuyện giá nhà cửa và chuyện dot.com năm kia. Nhiều nhà kinh doanh đầu tư vào nhà cửa ngay cả khi mua xong cho thuê lại tiền thu vào không đủ trả tiền lời ngân hàng vì tính rằng họ sẽ thu lời sau khi giá nhà leo thang, cũng như những người chơi chứng khoán đã mua cổ phần của những công ti không sinh lời vì tính rằng giá cổ phần sẽ lên sau.

Cái khác biệt lớn giữa nhà cửa và chứng khoán là người ta sẵn sàng vay ngân hàng để mua nhà, không ai vay ngân hàng để mua cổ phần. Kết quả là tại mỗi nước giá nhà càng leo thang thì tổng số nợ ngân hàng càng lớn. Những người mới mua nhà lần đầu trả tiền hằng tháng (mortgages) cao đã đành, những người đang có nhà cũng tái tài trợ (re-finance) chịu trả tiền hằng tháng cao hơn để có dư tiền tiêu. Chuyện giá nhà cửa leo thang phi mã, như vậy, nguy hiểm hơn chuyện chứng khoán leo thang. Do đó khi giá nhà xuống thang nó tạo ra những khủng hoảng kinh tế trầm trọng hơn. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự đoán rằng nếu giá nhà cửa xuống thang thì tại các nước giàu sức sản xuất sẽ giảm đi gấp hai lần so với trường hợp thị trường chứng khoán xuống thang, và sẽ kéo theo suy thoái kinh tế. 

Lần này sự suy thoái kinh tế có thể đậm hơn trong quá khứ, vì nhà cửa sẽ xuống giá thật thấp, chứ không ngừng ở giá trị thật sự của nó. Trong nhiều nước giá nhà cửa đã lên quá cao, lại thêm lạm phát thấp nên giá nhà cửa xuống và phải chờ ít nhất một thập niên trước khi trở về giá trị thật của nó. Một điều quan trọng khác nữa là, giá nhà của lên cao lần này vì người đầu tư nhiều hơn người mua nhà để ở nên khi giá nhà cửa tụt thang những người đầu tư có khuynh hướng bán tài sản đi ngay không chờ đợi. Điều này có nghĩa - đặc biệt tại Hoa Kỳ - giá nhà sẽ tụt thang nhanh chóng giống như thời kỳ đại khủng hoảng kinh tế cuối thập niên 1930. Mặt khác, những người có nhà cửa đã lợi dụng giá trị nhà cửa mỗi lúc một cao đề chuyển thành tiền để tiêu hay đặt tin tưởng vào giá nhà cửa cao như là tiền để dành cho tuổi nghỉ hưu sẽ thấy rằng tài nguyên đó không còn có giá trị như họ tưởng nên phải giảm chi tiêu để phòng hậu.

Kinh nghiệm tại Úc, Anh và Tân Tây Lan cho thấy, tăng lãi suất ngân  hàng không nhất thiết làm cho giá nhà cửa chậm xê dịch. Đó là tin xấu cho Hoa Kỳ. Tại Hoa Kỳ nếu giá nhà ngưng lại không tăng cũng không giảm người tiêu thụ cũng sẽ bớt chi tiêu vì không ai thấy phấn khởi xin tái tài trợ nhà cửa để dư tiền tiêu. Tại Hoa Kỳ 2/5 công ăn việc làm có thêm ra từ năm 2001 đến nay đều liên hệ xa gần với kỹ nghệ nhà cửa như xây cất, cho vay mua nhà … Nếu giá nhà tụt thang, kinh tế sẽ thoái trào.

Không ai ngạc nhiên thấy Ngân Hàng Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ bắt đầu –dù muộn màng – tìm cách ảnh hưởng đến giá nhà cửa. Ngân hàng Dự trữ Liên bang giữ lãi suất thấp trong một thời gian quá lâu đã làm cho giá nhà cửa lên quá cao. Hành động này ngăn chận suy thoái kinh tế, nhưng đã làm chậm khả năng điều chỉnh kinh tế của Ngân hàng. Đúng ra Ngân hàng Dự trữ Liên bang cần chận bớt sự leo thang giá nhà cửa bằng cách tăng lãi suất sớm hơn, và công khai cảnh giác người mua nhà hãy thận trọng, như các ngân hàng trung ương tại Anh và Úc đã làm. Ngay lúc này dù đã muộn một lời tuyên bố của ông Alan Greenspan cũng có thể chận bớt cơn sốt giá nhà cửa leo thang.

Mừng cho ông Chủ tịch Greenspan là khi giá nhà tụt thang – có thể vào năm 2006 – thì ông đã nghỉ hưu, và ông tân giám đốc sẽ lãnh bệnh nhức đầu. Một thực tế đáng lo là vào lúc giá nhà tụt thang, suy thoái bắt đầu thì các nhà làm chính sách của Mỹ có rất ít không gian để xoay xở như họ đã có khi giá chứng khoán tụt thang năm năm trước đây. Lãi xuất hiện nay là 3% không còn rộng chỗ để giảm. Năm 2000 ngân sách Hoa Kỳ thặng dư. Hiện nay ngân sách thâm thủng nặng không cho phép quốc hội giảm thuế hơn nữa.

Nếu chiếc bong bóng thị trường nhà cửa bể, lần này kinh tế toàn thế giới sẽ bị ảnh hưởng nặng. Quỹ Tiền tệ Quốc tế cảnh cáo rằng khi giá nhà lên cả thế giới thoải mái, thì khi giá nhà xuống cả thế giới đều phải chia xẻ  buồn vui. Khi giá nhà lên người ta thấy giá trị của vật chất lồ lộ hiện thực trước mắt, nhưng khi nó xuống mọi người sẽ nhận ra rằng cái tài sản kếch xù đó chỉ là một ảo ảnh. (June 2005)

 

 

 

 


Trần Bình Nam

http://www.vnet.org/tbn